U「定期借地権と普通借地権って何が違うの？」「借家人はそんなに保護されているの？」と過去問で驚いた記憶があります。借地借家法は、土地・建物を借りる側を強く保護する法律です。借地権・借家権の更新・解約・対抗力の仕組みを整理してみました。
この記事でわかること
- 借地権の種類（普通借地権・定期借地権3種類）と存続期間
- 建物賃貸借の存続期間・更新・対抗要件
- 定期借家契約と普通借家契約の違い
- 貸主からの解約・更新拒絶に必要な「正当事由」
- 借地借家法と民法の関係（特別法優先）
目次
借地権の種類と存続期間
| 借地権の種類 | 存続期間 | 更新 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 普通借地権 | 30年以上（当事者の合意で延長可） | あり（1回目20年以上・2回目以降10年以上）。正当事由がなければ更新拒絶不可 | 借地人の保護が強い。建物が存在する限り事実上半永久的に継続 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | なし（更新なし・建物買取請求権なし） | 公正証書等の書面必須。期間終了で確実に土地が返還される |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | なし | 公正証書必須・事業用建物（居住用は不可）専用 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | なし（借地権消滅時に地主が建物を買い取る） | 書面不要。地主が建物を相当の対価で買い取る特約付き |
建物賃貸借（借家権）のポイント
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 存続期間 | 1年以上（1年未満は期間の定めなしとなる） | 1年未満も可 |
| 更新 | あり（正当事由なければ更新拒絶不可） | なし（期間満了で終了） |
| 契約方法 | 書面・口頭どちらでも可 | 公正証書等の書面必須 + 事前説明義務 |
| 対抗要件 | 引渡し（占有）で第三者に対抗可能 | 同左 |
| 解約の正当事由 | 必要（自己使用の必要性等・立退料も考慮） | 不要（ただし賃借人は1年前までに申入れで中途解約可） |
Uのメモ
学習メモ
- 普通借地権：30年以上・更新あり・正当事由なければ更新拒絶不可（借地人保護が強い）
- 定期借地権3種：①一般定期（50年以上）②事業用定期（10〜50年未満・居住用不可）③建物譲渡特約付（30年以上）
- 普通借家：1年以上・更新あり・正当事由必要（立退料考慮）
- 定期借家：期間自由・更新なし・書面必須・事前説明義務あり
- 借家の対抗要件：登記不要。引渡し（占有）だけで第三者に対抗可
